부동산의 대장과 등기부 등본의 개념과 매매계약서 작성 요령

부동산 대장과 등본의 개념과 매매계약서 작성 요령에 관하여

 

 오늘은 부동산의 토지 또는 건축물 관리대장과 토지와 건물의 등기부등본에 대한 기본적인 개념 설명과 함께 부동산매매계약서를 실제 예로 전반적인 주의할 포인트를 소개하고자 합니다.

 

    부동산 매매계약서를 작성할 때에는 누구나 열람할 수 있는 해당 주소지의 인터넷등기소에서 토지와 건물 등기부는 물론이고 ‘정부24’에서 토지대장, 건축물대장을 뗀 후 각 공부상 상호 일치 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

    대체적으로 각 시에는 대체적으로 등기소가 있습니다. 등기부를 발급하기 위해서는 2000년대 까지만 하여도 등기소에 직접 방문하여야만 하였습니다만, 이미 오래 전부터 인터넷으로 손쉽게 열람과 발급이 가능합니다. 즉, 등기소는 대한민국 법원 소속의 인터넷 등기소 (http://www.iros.go.kr)입니다.

 

   예를 들면 토지 등기부에 적혀있는 땅의 면적이 토지대장과 맞지 않는 경우가 간혹 있기도 하기  때문입니다.  표기가 일치하는 것을 확인했다면 토지대장 면적을 기준으로 매매계약서를 작성해도 무방합니다. 그러나, 소유권이전등기 신청할 때 토지 및 건축물대장을 함께 제출해야만 하기에 일치하여만 낭패를 피할 수있습니다.

   

   대체적으로는 부동산중계업소에서 열람하여 확인시켜 주겠으나, 인터넷으로 직접 열람하여 확인하는 것이 당연히 바람직합니다. 누구에게나 가장 큰 금액을 다루는 때가 부동산을 사고 팔 때인데 비싼 옷이나 전자제품 을 사듯이 하면 안되겠죠.

 

  부동산 등본과 대장의 내용을 보면 대체적으로 토지 또는 건물에 대하여 동일하거나 비슷한 내용을 기본적으로 담고 있습니다. 그러나 법원에서 관리하는 토지와 건물 등기부는 소유와 권리에 관한 것이며, 지방자치기관 즉 시 또는 구(군)에서 관리하는 토지와 건축물대장은 용도와 규격에 대해 다루어진다는 것이 큰 차이 점 입니다.

 

   건물 하나를 신축한다는 예를 들어보면, 어떤 건물이 있든 없든 땅 즉 토지는 변하지 않겠죠? 특히 토지의 용도로서 대지, 도로, 전 또는 답 그리고 임야 등과 크기도 그대로 겠죠.  그래서 오래된 건물을 허물어도 즉 ‘멸실’이라 표현하며 토지대장과 토지 등기부는 달라질 것이 없습니다.

 

   그런데, 신축 건물을 건축하는 때에는 건물의 크기나 면적, 용적율, 철골조 인지,지붕은 어떤지 등을 설계하여 구청이나 시청에 건축허가를 받겠죠. 건물이 완공이 되면 소방이나 안전 점검을 포함하여 설계, 감리건축설계사를 통하여 ‘사용승인’후 바로 건축물대장을 지자체가 최종 승인하여 생성하게 됩니다.

   그러한 후, 생성된 건축물대장이 있어야만 신축 건물의 건물등기부를 만드는 ‘소유권보존등기’를 등기소에 신청하게 되는 것입니다. 그래야만 오피스텔, 아파트, 쇼핑몰 등 분양에 의한 경우 ‘소유권이전등기’가 가능해 지는 것입니다.

 

   지금까지 등기부와 대장이 어떻게 다른 지 설명 드렸으며 부동산사무소의 중계의 의한다고 하여도 직접 인터넷에서 발급 받아 작성되는 매매계약서와 대조하시길 바랍니다.  또한, 부동산 거래를 자주하거나 이미 매도인과 매수인이 신뢰할 만한 사이라면 형식을 갖춘 당사자간 부동산매매 계약서만으로도 충분할 때도 있습니다.

 

부동산 매매계약서를 작성할 때 주의할 점

 

 어떠한 경우든 부동산 매매계약서를 작성할 때 주의할 점은 크게 다섯 가지입니다.

 이해를 돕기 위하여 오피스텔의 실제 매매계약서를 올려드립니다.

부동산매매계약서 (오피스텔)

 

첫째, 당사자(매도자·매수자) 표시

매매계약서는 거래 당사자(매도자·매수자)가 직접 체결해야 합니다. 특히 매도자라면 대리인이 아닌 본인이 직접 계약하는 것이 원칙입니다. 만약 매도자가 불가피한 사정으로 대리인(배우자 등)을 내세운다면 민법 제126조를 참조하여 표현대리 방법에 의하여 계약해야 합니다. 이 때 계약서에 적는 모든 내용에는 구체적이고 명백한 문구를 사용해야 합니다.

둘째, 수량 표시

매매 대상인 부동산의 토지면적을 비롯해 부속건물과 미등기 건물을 포함한 정확한 수량(면적)을 표시해야 합니다. 이때 미등기 건물은 공부(등기부·건축물대장 등)에 공시되지 않기 때문에 반드시 사진을 첨부해 매매대상 물건임을 명시해야 합니다. 참고로 미등기 건물은 되도록이면 등기를 마친 후에 매입하는 것을 추천합니다. 대체적으로 미등기 건물은 건축물대장에서는 “위반건축물”이라는 빨간 딱지가 붙어 있을 겁니다. 특히, 위반건축물에 해당하는 면적은 취득세 등 세금의 감면을 받지 못하기에 매수인의 세금부담이 증가할 수 있습니다.

 

셋째, 매매대금 지급 방법

  매매대금의 지급 방법은 정확하게 표기해야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금을 비롯해 매매대금의 지급 방법(계좌 송금) 및 시기를 명시해야 합니다. 또한 중도금을 지급할 경우에는 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 하고, 잔금을 지급함과 동시에 소유권이전등기를 마쳐야 하는 것도 잊지 말아야만 합니다.

 

   그리고, 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야만 하는 데,  특히 계약금과 잔금의 일자는 신중하게 정하셔야만 합니다.  부동산거래계약신고는 현행법상 계약체결일로부터 30일 이내 거래를 신고하지 않으면 500만원 이하, 거짓 신고로 분류되면 취득가액 2% 이하의 과태료 처분을 하도록 규정하고 있어 매무 중요하며, 일반적으로는 계약서 작성일과 계약금 입금일이 다를 경우 유념하여만 하며, 가계약금이 있는 경우에는 가계약금 입금일이 실제 계약 체결일로 해석 될 수 있습니다.

 

   특히, 부동산 관리 정책에서 민감한 주거용도의 주택이나 아파트의 거래시 유념해야만 하며, 왜 그러한지 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 6조 를 참고하시길 바랍니다.

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 ( 약칭: 부동산거래신고법 시행규칙 )

 

 제6조(신고 내용의 조사 등) ① 국토교통부장관 또는 신고관청(이하 “조사기관”이라 한다)은 법 제6조제1항 또는 제3항에 따라 신고 내용을 조사하기 위하여 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 다음 각 호의 자료를 제출하도록 요구할 수 있다. <개정 2020. 2. 27.>

1. 거래계약서 사본

2. 거래대금의 지급을 확인할 수 있는 입금표 또는 통장 사본

3. 매수인이 거래대급의 지급을 위하여 다음 각 목의 행위를 하였음을 증명할 수 있는 자료

가. 대출

나. 정기예금 등의 만기수령 또는 해약

다. 주식ㆍ채권 등의 처분

4. 매도인이 매수인으로부터 받은 거래대금을 예금 외의 다른 용도로 지출한 경우 이를 증명할 수 있는 자료

5. 그 밖에 신고 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 필요한 자료

② 제1항에 따른 자료제출 요구는 요구사유, 자료의 범위와 내용, 제출기한 등을 명시한 서면으로 하여야 한다.

 

아래는 앞서 예시로 드린 매매계약서의 부동산거래신고필증 입니다.

부동산거래계약신고필증

매매계약서와 비교하여 보시고 하단의 유의사항도 꼼꼼히 봐주시길 바랍니다.

 

 

넷째, 특약사항

계약상 특별한 내용이 있는 경우에는 특약사항으로 명시합니다. ‘①제세공과금은 잔금일자를 기준으로 매도인이 부담한다. ②미등기건물은 매도인이 등기를 해준다. 그리고 과태료는 잔금일자를 기준으로 매도인이 정리한다. ③붙박이장은 무상으로 매수인에게 넘겨 준다. ④정원에 있는 소나무는 무상으로 매수인에게 넘겨 준다. ⑤당사자 협의에 따라 현 시설물 상태로 매매계약을 체결한다.’ 등입니다.

특약사항에 ⑤ 번을 명시했어도 소유권 이전 후 건물에 중대한 하자가 발생한 경우에는 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임, 즉 손해배상을 청구할 수 있습니다.다(민법 제580조, 제582조).

다섯째, 임차인 명도조건

부동산 매매거래를 할 때 임차인 명도가 걸림돌이 되는 경우가 종종 있습니다. 그래서 계약서에 임차인에 대한 명도책임을 분명히 밝혀 둘 필요가 있습니다. 명도주체를 비롯해 명도시기, 명도에 따른 각종 비용부담에 대한 내용을 기재해야만 뒤탈이 없습니다. 예를 들면 ‘매도인이 잔금지급일까지 임차인을 책임지고 명도한다’는 식으로 명도책임의 주체를 정확하게 적어야 합니다.

 

부동산 등기부와 대장을 중신으로 실제 매매계약서와 부동산거래계약신고로 이해와 작성 요령에 대하여 적어 보았습니다.