주택공시가격이란 무엇이며 어떻게 활용되는가?

주택공시가격이란 무엇일까요?

 주택공시가격은 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장이 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 따라 개별 (단독주택, 다가구주택, 다중주택 등)주택에 대하여 매년 1월 1일을 기준으로 조사·산정·검증·의견청취·심의 등의 절차를 거쳐 결정·공시하는 가격입니다.

  공시가격은 부동산이 실제 거래되는 금액인 '실거래가'와는 차이가 있으며,  그 중 주택공시가격의 실거래가 반영률이 70% 정도의 수준으로,  조세저항 때문에 공시가격을 약간 보수적으로 산정하는 것입니다.

 세부적으로 주택 공시가격은  1) 개별단독주택 공시가격,  2) 표준 단독주택 공시가격, 3) 공동주택 공시가격' 3가지로 나뉩니다. 공동주택 공시가격이란 아파트나 빌라의 공시가격을 말하고, 단독주택이나 다세대는 표준, 개별 공시지가를 각각 산정한답니다.

 주의하셔야할 점은 주택공시가격에는 건물가격과 토지가격이 포함된 개념이라는 것입니다. 이것은 주택외 건물 즉 대표적으로는 상가의 과세기준 가격과는 다른 중요한 개념으로서 상가는 건물시가표준액과 함께 토지공시지가를 별도로 산정하여 계산합니다.  이에 대해서는 별도로 다루어 보고자 합니다. 

주택공시가격 확인하기, "부동산 공시가격 알리미"

그럼, 실거래가가 아닌 주택공시가격을 어떻게 확인할 수 있는지 알아보겠습니다.

 한국부동산원에서 운영하는 국토교통부에서 매년  정하여 1월1일 고시하는 "부동산 공시가격 알리미" 에서 확인이 가능합니다. 해당하는 지역을 클릭하시면 

부동산 공시가격 알리미

링크.  https://www.realtyprice.kr/notice/hpindividual/siteLink.htm

 

표준 단독주택공시가격이란

우선, 표준 단독주택공시가격을 먼저 조사하여 산정하게 되는데요.  2005.1.14 주택의 적정가격을 공시하는 주택가격공시제도 신설하여 매년 공시기준일 현재의 표준주택에 대한 적정가격을 산정ㆍ공시하여 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 행정목적으로 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 적용하기 위해서 입니다.
  이때 "표준주택가격"이라 함은「부동산 가격공시에 관한 법률」의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ산정하여 공시한 표준주택의 적정가격을 말하며,  "적정가격"이라 함은 해당 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다.
 이러한 표준주택가격을 기준으로 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 개별주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용하게 되는 것입니다.

개별단독주택가격이란 

  매년 국토교통부장관이 결정ㆍ공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준단독주택의 특성을 상호ㆍ비교하여 산정한 가격에 대하여, 한국부동산원의 검증을 받은 후 주택소유자 등의 의견수렴과 시ㆍ군ㆍ구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 결정ㆍ공시하는 가격입니다.

 개별단독주택가격은 종합부동산세 및 재산세등 국세 및 지방세의 부과기준, 부동산 실거래가 신고제도의 검증가격 기준에 활용됩니다. 

 공동주택가격이란

 아파트나 빌라로 대표되는 토지와 건물을 일괄한 공동주택의 적정가격을 공시하여 주택시장의 가격정보를 제공하고 적정한 가격형성을 도모하자는 취지로 매년 공시기준일 현재의 공동주택에 대한 적정가격을 조사ㆍ산정하여 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우 그 기준으로 활용됩니다.

 공동주택가격 개념은

『부동산 가격공시에 관한 법률』의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 공동주택(아파트ㆍ연립ㆍ다세대)에 대하여  매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사ㆍ산정하여 공시한 공동주택의 가격입니다.

주택공시가격은 어떻게 활용될까요?

결국 이러한 주택의 공시가격은 세금 즉 세무서에서 부과하는 국세와 대도시의 경우 구청 또는 시청에서 징수하는 지방세의 과세 기준이 됩니다.  

 구체적으로는 주택의 보유에 따르는 종합소득세와 재산세가 부과되는 기준이 되며, 대표적으로는 자식에게 주택을 무상으로 물려 주는 경우 부모가 돌아가셨다면  자식들이 내야하는 상속세, 살아계신다면 부모가 내야하는 증여세가  되는 것이죠.

 또한 주택을 팔 때  양도세는 실거래가가 과세 기준이 되나 거래가가 확인이 되지 않거나 실거래가가 공시가격보다 낮은 경우에는 양도세의 과세 기준이 됩니다.  그리고  사게 될 때는  취득세의 기준이 되며 아울러 국민주택채권을 매입하는 기준이 됩니다. 

그리고, 소득세법 제52조 5항에 따라정기주택저당차입 즉 주택담보대출의 이자상환액의 주택소득공제 요건의 기준이나, 주택공급에 관한 규칙제2조 제7호의3의 무주택자의 서민주택 청약가점제의 무주택 적용기준과 기초연금 대상자의 판단 기준이 됩니다.

 이 외에도 한국장학재단의  국가장학금이나 학자금대출상환, 공직자의 재산공개 기준 등 많은 기준에 활용되오니, 아래의 정리된 표를 참고하시길 바랍니다.  

표. 주택공시가격의 활용 근거와 적용기준

 

구분	근거	적용기준
종합부동산세	종합부동산세법 제8조 및같은법 시행령 제2조의4	주택의 경우 - 주택분 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 9억원(1세대 1주택자 12억원)을 초과하는 자
양도소득세	소득세법 제92조 및 제99조	실거래가액이 확인되지 않는 경우 기준시가를 기준으로 부과
상속세	상속세 및 증여세법제25조 및 제61조	주택의 경우 -개별주택가격 및 공동주택가격으로 산정 - 과세표준이 50만원 미만이면 상속세를 부과하지 아니함
증여세	상속세 및 증여세법제55조 및 제61조	주택의 경우 -개별주택가격 및 공동주택가격으로 산정 - 과세표준이 50만원 미만이면 증여세를 부과하지 아니함
재산세	지방세법 제4조,제110조 및같은법 시행령 제2조	주택의 경우 -시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 - 시가표준액은 개별주택가격 및 공동주택가격
취득세	지방세법 제10조 및같은법 시행령 제2조	취득 당시의 가액 또는 연부금액으로 하며, 취득자가 신고한 가액에 의하되신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액이 기준
등록면허세	지방세법 제4조 및 제27조	신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액보다 작은 경우 시간표준액 - 토지 및 주택 시가표준액은 공시된 가액
재건축부담금부과액 산정	재건축 초과이익 환수에관한 법률 제9조 및 제12조	재건축부담금 산정 - [종료시점 공시된 주택가격- (개시시점 공시된 주택가격+ 개발비용 +정상주택가격 상승분)] × 부과율 - 부과율은 조합원 1인당 평균이익에 따라 0%-50% 누진 적용
청약가점제무주택자분류	주택공급에 관한 규칙제2조 제7호의3	무주택 적용기준 - 입주자모집공고일 현재 60㎡이하의 주택으로서 주택가격이 8천만원(수도권은 1.3억) 이하인 주택 1호 및 1세대만을 소유한자
국민주택채권매입기준	도시주택기금법 시행령별표 부표 15호	부동산의 소유권 보전 및 이전 등기 - 주택의 시가표준액 기준 일정비율
주택자금소득공제	소득세법 제52조 제5항	장기주택저당차입 이자상환액 소득공제 요건 -기준시가 5억원 이하인 주택
기초연금 대상자판단기준	기초연금법 시행규칙제3조 및 제4조	소득환산액 산정을 위한 재산가액 판단기준 - 소득환산액 = 재산가액 × 0.04 - 재산가액 : 토지, 건축물 및 주택의 시가표준액
공직자재산공개시 기준	공직자윤리법제4조 제3항	토지 및 주택의 재산신고 시 공시가격 기준
지역 건강보험료부과기준	국민건강보험법시행령 제42조 및 별표4	건강보험료 부과 시 소득 재산 등에 따른 부과점수별 보험료 산정 - 소득 + 재산(전월세 포함) + 자동차 등급별 점수
근로장려금신청자격판단기준	조세특례제한법제100조의3 및같은법 시행령 제100조4	신청자의 재산액 판단기준 - 세대원의 재산 합계액 2.4억원 미만 - 재산 판정은 토지 및 건축물의 시가표준액등
사전채무조정	신용회복위원회 시행	담보채무 및 재산가액 심사 시 공시가격 활용
기초생활보장대상자 판단기준	국민기초생활 보장법시행령 제5조의3	대상자 재산의 범위 및 재산가액 산정기준 - 주택은 지방세법 제4조제1항에 따라 공시된 가액
취업후 학자금장기상환대상자 판단기준	취업후 학자금 상환특별법 시행령제13조 및 제14조	소득환산액 산정을 위한 재산가액 판단기준 - 소득환산액 = 재산가액 × 소득환산율 - 재산가액 : 토지, 건축물 및 주택의 시가표준액
장애인연금 대상자판단기준	장애인연금법 시행규칙제3조 및 제4조	소득환산액 산정을 위한 재산가액 판단기준 - 소득환산액 = 재산가액 × 0.04 - 재산가액 : 토지, 건축물 및 주택의 시가표준액
생계유지곤란 병역감면판단기준	생계유지곤란자 병역감면처리규정 제17조	「지방세법」 제105조에 따른 재산세 부과대상의 재산(공시가격)을 기준으로 대상자 판단
실거래신고가격 검증	부동산 거래신고등에 관한법률 제5조	부동산거래관리시스템 검증체계 구축·운영 관련 진단기준 활용
공시사항 전산자료 관리	부동산 가격공시에 관한법률 제27조	부동산의 공시가격과 관련된 정보를 효율적이고체계적으로 관리하기 위하여 공시가격정보체계 구축·운영
중개대상물 정보	공인중개사법시행령 제20조	중개대상물확인·설명서에 기재·교부 - 거래예정금액에 토지 및 건물 공시가격 포함
국공유재산 대부 및사용료 산정	국유재산법 제32조제1항 및같은법 시행령 제29조	연간사용료 -재산가액 x 20/1000이상 - 재산가액 : 주택의 경우 개별주택가격 및 공동주택가격
민사소송 소가 및인지대 산정	민사소송 등인지규칙 제9조	건물 :시가표준액 x 50/100 - 시가표준액 : 주택의 경우 개별주택가격 및 공동주택가격
사학기관 ㆍ 기술대학학교설립에 따른수익용 기본재산 산정	대학설립 ㆍ 운영규정 제7조 제4항상속세 및 증여세법제61조 제1항	수익용 기본재산의 가액은 토지의 경우 개별공시지가를 기준으로,주택은 개별주택 가격 및 공동주택가격을 기준으로 함
교육비 지원대상 선정	초 ㆍ 중등교육법 시행령제104조의2	지원 대상 학생 선정을 위한 재산가액 판단기준으로 개별주택가격 및 공동주택가격 활용
농어촌주택 취득자의양도소득세 면제 기준	조세특례제한법제99조의4	농어촌주택 기준 - 주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 해당 주택 취득 당시 3억원(한옥 4억원)을 초과하지 않을 것 - 소득세법에 따라 기준시가로 공동주택가격을 활용
산업기술 혁신사업사업비 산정기준	산업기술 혁신사업연구개발비 산정, 관리 및 사용, 정산에 관한 요령제5조	토지 및 건물의 직접비 산정시 공시가격 활용

 

 부동산 공시가격과 시가표준액은 다른가?

그리고, 중요한 포인트로서 주택이나 토지 공시가격과 시가표준액이라는 용어를 많이 듣고 계실겁니다.  간단히 정리하여 드리면,   부동산 안정을 위한 정책의 수립을 위한 활용을 목적으로 표준주택이나 토지의 가격을 정부에서 조사하여 가격을 공시하였을 때  이를 부동산의 공시가격이라 하며, 이러한 공시가격이 취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준으로 활용이 될 때는 부동산의 시가표준액이라 합니다.  따라서 정책적인 측면에서는 공시가격이라 하고 이를 과세의 기준으로 사용될 때는 시가표준액이라하기에 두 가지는 서로 다른 개념이지만 같다고도 할 수 있습니다.

  

토지의 공시가격

아울러, "부동산 공시가격 알리미" 에서는 토지의 공시가격도 확인해 보시기 바랍니다.

 앞서 주택의 공시가격에는 토지의 공시가격이 포함되어 있다고 하였습니다.  단독주택의 경우 주택의 대지 면적에 해당하는 토지공시가격에 의한 토지가격을 공제하면 주택의 건물가격이 되겠죠? 반면 공동주택은 대지권 지분율에 의한 대지권면적에 해당하는 토지가격을 공제하셔야만 합니다.  참고로 토지공시가격은 단위면적(㎡)당 산정가격이니 대지 면적이나 대지권 ㎡ 면적과 토지공시가격으로 곱하시면 토지시가표준액입니다.

부동산 공시가격 알리미- 토지

 

  부동산 공시가격을 확인하다 보면 개별단독주택가격이나 토지의 공시가격을 확인하기 위해 해당 서울이나 경기도 등 해당 지역을 클릭하시면 국토교통부가 아닌 지자체의 "일사편리 부동산정보조회 시스템 "사이트로 이동하며, 지자체에서는 개별단독주택가격을 "개별주택가격",  토지 공시가격을 "개별공시지가"라고  달리 표현하니  유념하시길 바랍니다.

 

일사편리 부동산정보조회 시스템

 

 지금 살고 있는 주택이나 보유중인 토지의 공시가격을 어떻게 확인할 수 있는지 그리고 어떻게  세금이나 혜택에 활용 되는지 알아 보았는데요. 개념을 잡게 된다면 우리가 보유할 수 있는 가장 큰 자산을 제대로 가치 평가할 수 있는 데 도움이 될 것이라 생각됩니다.

  다음에는 토지와 건물에 대하여 좀 다뤄 볼까 합니다.