"주택임대차"의 개념과 "보증금" 지키기

 최근 사회적 물의를 빚는  “빌라왕” 사건 등 세입자의 권리가 어이없이 침해되어 전 재산을 잃는  피해 사건을 접하며 주택임대차의 개념과 형태, 그리고 많이들 아시는 전세 또는 월세의 “임대차”와는 또 다른 “전세권”을 중심으로 임대차와 비교하여 정리해 보려 합니다. 

우리가 흔이 알고 있는 "임대차"와  "전세권"의 차이점은 권리의 성질, 공시방법, 효력 등에서 차이가 있습니다. 전세권은 물권 즉, 부동산 물건 자체에 대한 권리입니다. 반면 임차권은 채권으로 사람에 대해 요구할 수 있는 권리로 다르다는 점을 반드시 기억하시고 다음의 글을 읽어 주시길 바랍니다.

 

  주택임대차의 개념   

 주택임대차는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차를 말합니다. 우리 법은 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있으며,  타인 주택을 이용하는 형태는 일반적으로 네 가지로 구분할 수 있습니다. 전세권, 전세(미등기 전세), 반전세 또는 월세, 사글세입니다.

구분	내용	법률상 의미
전세권	전세금을 주고, 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	전세권
전세 (미등기 전세)	전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
반전세 또는 월세	보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법
사글세	임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법

 일반적으로 임대차는 당사자 일방 즉 임대인이 상대방 즉 임차인에게 목적물을 사용,수익하게 할 것을 약정하고 임차인인 세입자가 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말하는데, 흔히 「민법」에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다.  따라서 「주택임대차보호법」에 따라 임차인은 특별한 보호를 받을 수 있습니다.
 「주택임대차보호법」은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제2조).
 또한, 주택의 임대차 관계에 대해서는 「주택임대차보호법」의 규정이 우선적으로 적용되고, 「주택임대차보호법」에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 「민법」의 임대차규정이 적용됩니다. 주택임대차계약도 계약이므로 계약당사자에 의해 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 「주택임대차보호법」에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
참고:  주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) [시행 2023. 4. 18.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]
제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.[전문개정 2008. 3. 21.]
제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.[전문개정 2008. 3. 21.]
 특히,  여기에서 “주거용 건물”여부의 판단 시기는 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 한다 점도 주의하실 필요 있습니다.
 #판례 #
임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용대상이 되지 않습니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결).
#판례# 
 주거용 건물이면 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차 하는 경우에도 「주택임대차보호법」이 적용됩니다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결). 다만, 무허가 건물이 철거되는 경우에는 보증금을 돌려받기 힘들어지므로 주의할 필요가 있습니다.

  임대차와 다른 "전세권"  

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
 전세권과 임대차는 모두 부동산을 임대하는 계약이지만, 그 법적 성격과 권리관계에 있어서는 전세권은 일반적인 임대차와는 몇 가지 차이점이 있습니다.
 전세권은 담보물권이고, 임대차는 채권입니다. 전세권은 임대차와 달리 목적물의 소유권을 이전받는 것이 아니라, 목적물의 사용·수익권을 취득하는 권리입니다. 따라서 전세권자는 임대차 계약이 종료되더라도 목적물을 계속 사용할 수 있는 권리를 가지며, 임대인은 전세권자를 상대로 목적물의 인도를 청구할 수 없습니다.
 전세권은 임대차보다 우선변제권이 있습니다. 전세권은 임대차보다 우선변제권이 있다는 점에서 임대차와 다릅니다. 즉, 전세권자가 임대차 계약이 종료된 후에도 목적물을 점유하고 있다면, 임대인은 전세권자에게 우선하여 목적물의 대금을 청구할 수 없습니다.
 전세권은 임대차보다 계약기간이 흔히 길게 됩니다. 전세권은 임대차와 달리 계약기간이 최소 2년 이상이어야 합니다. 임대차는 계약기간이 1년 이내로 정해진 경우에도 2년이 지나면 자동으로 2년씩 연장되지만, 전세권은 계약기간이 2년이 지나도 자동으로 연장되지 않습니다.
 전세권은 임대차와 달리 해지절차가 복잡합니다. 전세권자가 전세권을 해지하려면 임대인에게 해지통고를 해야 하며, 임대인은 해지통고를 받은 날로부터 30일 이내에 전세권을 해지할 수 있습니다. 임대인이 전세권을 해지하지 않으면 전세권자는 전세권을 유지할 수 있습니다.
 전세권의 장점은 임차하는 물건 즉 주택이나 상가의 물권을 갖고 ‘부동산 등기’를 하여 공시하는 효력이 있다는 것으로서 임차인이 주택을 소유하는 것과 같은 효과를 누릴 수 있다는 것입니다. 또한, 전세권은 임차인이 주택을 매도하거나 임대할 수 있는 권리를 부여합니다. 즉 임차인가 집주인의 동의없이 임의로 일부 또는 전체를 "전대차"로 줄 수 있습니다.
 그러나 전세권 또한 전세금을 돌려받을 수 없는 위험은 있다는 것입니다. 임대인이 전세권을 설정하고도 전세금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 전세금을 돌려받기 위해 소송을 제기해야 합니다. 소송을 제기하더라도 전세금을 돌려받을 수 없을 수도 있습니다. 또한, 전세금을 돌려받기까지 오랜 시간이 걸릴 수도 있습니다.
전세권을 설정할 때는 이러한 단점을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 전세금을 돌려받을 수 있는 보험에 가입하는 것이 좋습니다.
  다시 한번 강조하지만 전세권과 임대차의 차이점은 권리의 성질, 공시방법, 효력 등에서 차이가 있습니다. 전세권은 물권 즉, 물건 자체에 대한 권리입니다. 반면 임차권은 채권으로 사람에 대해 요구할 수 있는 권리입니다.
 

 전세보증금을 지키기 위한 예방법 

전세보증금을 돌려받지 못하는 것을 방지하기 위해 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.

• 집주인의 신용상태를 확인합니다.
• 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 포기하지 않습니다.
• 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 보장하는 "전세보증금반환보증보험"에 가입합니다.
• 전세 계약서를 작성할 때 신중하게 검토합니다. 특히, 계약서의 특례사항란을  우려되는 활용하여 상황이나 사항을 기재한다. 
• 대항력을 우선 갖기 위해 잔금을 치르는 날 "전입신고"와 함께 "확정일자"를 부여 받는다.
• 잔금을 치르고 전입산고 한 날 밤에 재차 부동산등기를 확인한다, 만약 "사건처리중"이란 표시가 있다면 담보대출에 의한 "근저당권 설정" 등기가 접수 되었을 수 있다.

 전세보증금을 돌려받지 못하는 것을 방지하기 위해 위와 같은 사항에 유의한다면 전세보증금을 돌려받을 수 있는 가능성을 높일 수 있습니다.
 전세권이거나 임대차 모두 “전세보증금”을 돌려받지 못할 경우, 세입자는 법원에 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다. 그러나 전세보증금반환소송은 시간이 오래 걸리고 성공 가능성이 높지 않을 수 있습니다. 따라서 전세보증금을 돌려받지 못하는 것을 방지하기 위해 꼼꼼히 준비하여 전세 계약을 체결하고, 이사와 전입신고 후 에도 부동산등기부 등본을 주기적으로 확인하는 것도 좋은 방법이 될 수있습니다.
주거용주택을 임차를 준비하시는 분들께 도움이 되길 바라며,  마지막으로, 「주택임대차보호법」 제3조의2(보증금의 회수) 를  아래에 올려드리니 또한 필독하시길 바랍니다.
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.<개정 2013. 8. 13.>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.<개정 2013. 8. 13.>
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.<개정 2013. 8. 13.>
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.<신설 2013. 8. 13., 2015. 1. 6., 2016. 5. 29.>