토지거래계약 허가제도와 토지거래 허가구역 지정 현황

  토지거래계약 허가제는 ! 

토지의 투기적인 거래를 방지하고 국토의 이용 및 관리에 관한 계획을 원활하게 수립하고 집행하기 위한 제도입니다. 특정 지역을 허가구역으로 지정하면, 그 지역의 토지를 거래하려면 시·도지사의 허가를 받아야 합니다.
 허가를 받지 않은 계약은 효력이 없습니다. 허가를 받으려면, 허가신청서와 계약내용, 토지이용계획, 취득자금 조달계획 등을 시·군·구청장에게 제출해야 합니다. 허가 또는 불허가의 처분에 이의가 있는 경우에는 이의신청을 할 수 있습니다.

   "토지거래거래 허가"에서 "토지"에만 의미를 두고  땅을 거래하는 경우에만 해당하고 건물로서 주택이나 상가인 경우엔 해당하지 않는구나 라고 오해 하시기도 합니다.  주택이나 상가의 경우 아시다시피 토지와 건물로 구성되어 있습니다. 건물은 토지의 정착물로 봅니다. 농지와 임야의 경우에는 식재된 농산물이나 나무를 정착물로 봅니다.

토지거래계약에 관한 허가구역의 지정
국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역, 그러한 우려가 있는 지역으로서 다음의 지역은 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제1항).

토지거래계약 허가 신청서(예시)

토지거래계약 허가제의 적용범위는 어디까지일까?

토지거래계약 허가제의 적용범위는 다음과 같습니다:

• 토지거래계약 허가제는 허가구역으로 지정된 토지에만 적용됩니다. 허가구역은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획을 수립하고 집행하기 위해 필요한 지역으로, 국토교통부령으로 정합니다.
• 허가구역에 있는 토지를 거래하려면, 시·도지사의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않은 계약은 무효입니다.
• 허가구역에 있는 토지를 거래하려면, 토지거래계약 허가 신청서와 계약내용, 토지이용계획, 취득자금 조달계획 등을 시·군·구청장에게 제출하여 사전 허가증을 받아야만 합니다.

 

어떤 지역이 허가구역으로 지정될까?

허가구역으로 지정되는 지역은 다음과 같습니다:

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 광역도시계획, 도시•군기본계획, 도시•군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역  
• 법령의 제정•개정 또는 폐지나 그에 따른 고시•공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역  
• 법령에 따른 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역  
• 그 밖에 시•도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시•도지사에게 요청하는 지역

허가구역의 지정권자는 다음과 같습니다.

• 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정    
• 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우: 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등의 경우에는 국토교통부장관이 지정

 
현재 허가구역으로 지정된 지역은 서울시 영등포구 여의도동, 용산 정비창 부지 인근, 압구정, 목동 등이 있습니다.

 

허가구역으로 지정되면 어떤 장점이 있을까?

토지거래허가구역으로 지정되면 다음과 같은 장점이 있습니다:

• 토지의 투기적인 거래를 방지하고, 국토의 이용 및 관리에 관한 계획을 원활하게 수립하고 집행할 수 있습니다.
• 토지가격의 급격한 상승을 억제하고, 토지의 합리적인 이용과 분배를 촉진할 수 있습니다.
• 토지거래에 대한 투명성과 신뢰성을 높일 수 있습니다.

 

허가구역으로 지정되면 어떤 제한이 있나요?

허가구역으로 지정되면 다음과 같은 제한이 있습니다:

• 토지거래계약에 관해 시·도지사의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않은 계약은 무효입니다¹².
• 허가를 받으려면, 허가신청서와 계약내용, 토지이용계획, 취득자금 조달계획 등을 시·군·구청장에게 제출해야 합니다³.
• 허가를 받을 수 없는 경우는 다음과 같습니다⁴:
  • 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아닌 경우
  • 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로 이용하려는 것이 아닌 경우
  • 허가구역에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 그 밖의 자가 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우
  • 공익사업이나 그 밖의 사업을 시행하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우
  • 허가구역의 지정목적에 적합하지 않은 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우
  • 허가구역이 속한 지역에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것이 아닌 경우
  • 도시·군계획이나 그 밖의 토지이용계획에 맞지 않는 경우
  • 생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있는 경우
  • 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우

 

어떻게 하면 토지거래 허가구역인지 확인할 수 있나요?

내 땅이 또는 매수하려는 땅이 허가구역인지 확인하려면 다음과 같은 방법이 있습니다:

• 해당 지역의 시·군·구청 홈페이지에서 토지 거래 허가 선택 후 토지거래허가구역 지정현황을 확인하실 수 있습니다.
• 또한, 대한민국 정부24에서 토지이용계획서를 신청하여 발급하여 보면 토지거래 허가구역 여부를 확인할 수 있습니다.   또는 토지거래계약허가를 신청하시면 해당 땅이 허가구역인지 확인하실 수 있습니다 (http://www.gov.kr/portal/main)

위의 방법으로 확인하실 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.

 

토지거래계약을 맺기 전에 확인해야 할 사항은 무엇일까?

토지거래계약을 맺기 전에 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다:

• 토지의 소유자와 매도인이 동일인인지 확인하고, 주민등록증을 제시받아 인적사항을 확인한다.
• 토지와 건물에 대한 등기부등본을 발급받아 토지의 면적, 지목, 소재지, 소유권이전 등의 사항을 확인한다.
• 토지의 이용계획, 개별공시지가, 지적도 등을 확인하여 토지의 이용목적과 가치를 판단한다.
• 토지가 허가구역으로 지정되어 있는지 확인하고, 허가구역이라면 시·도지사의 허가를 받아야 한다.
• 토지에 무허가 주택, 창고, 농작물 등이 있는지 확인하고, 있을 경우 소유자와의 협의를 통해 해결 방안을 마련한다.
• 토지에 도로가 접해있는지 확인하고, 도로가 없다면 인접도로 토지 소유주로부터 진입도로를 확보할 수 있는지 확인한다.
• 토지에 공법상 규제 사항이 있는지 확인하고, 있을 경우 그에 따른 제한이나 절차를 숙지한다.
• 계약서를 작성할 때 계약금과 잔금 지불 기일, 측량 결과에 따른 면적 차이 조정 등의 사항을 명확히 정하고 특약으로 기재한다.
• 계약 후 측량을 실시하여 실제 거래되는 면적과 공부 상의 면적이 일치하는지 확인하고, 면적과 지번이 변경될 경우 공부 서류도 변경 신청한다.

 

서울시 토지거래허가구역 지정현황 : 58.52㎢

2023. 8. 17. 현재 기준입니다!

지정권자	지정구분	지정기간	면적(㎢)
합계			58.52
서울특별시장	소계		55.54
	강남·서초 자연녹지지역(강남구 개포·세곡·수서·율현·자곡·일원·대치동,서초구 내곡·신원·염곡·원지·우면·방배·서초·양재)	2021. 5. 31. ~2024. 5 30.	27.29
	국제교류복합지구 및 인근지역(강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동)	2023. 6. 23. ~2024. 6. 22.	14.4
	공공재개발 후보지(기존)8곳(종로, 동대문, 강북, 영등포, 동작, 관악)	2022. 1. 26. ~2024. 1. 25.	0.13
	공공재개발 후보지(신규)16곳,신속통합기획(재개발사업) 선점지 5곳(노원, 강동, 동작, 성동, 종로, 양천, 서대문, 송파, 동대문, 중랑, 성북, 영등포)	2021. 4. 4. ~2024. 4. 3.	1.39
	주요 재건축단지 등(양천, 영등포, 성동, 강남)	2023. 4. 27. ~2024. 4. 26.	4.57
	신속통합기획 주택재개발 후보지 16곳(종로, 용산, 성동, 동대문, 중랑, 성북, 강북, 은평, 마포, 양천, 강서, 구로, 영등포,동작, 송파, 강동)	2023. 1. 2. ~2024. 1. 1.	0.87
	신속통합기획 주택재개발 재개발 사업예정지 13곳(선정 7, 미선정 6)(종로, 중구, 동대문, 중랑, 강북, 마포, 양천, 구로, 영등포, 송파, 강동)	2022. 1. 29. ~2024. 1. 28.	0.87
	공공재개발후보지, 신속통합기획(재건축․재개발사업) 산정지 등 35곳(종로, 용산, 성동, 동대문, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 노원, 은평, 서대문, 마포, 양천,구로, 금천, 영등포, 관악, 서초, 강남, 송파, 강동)※ 일부구역 지정기간 상이	2023. 8. 31. ~2024. 8. 30.	2.64
	신속통합기획(재개발) 공모추천지, 신속통합기획(재건축) 선정지 54곳(종로, 용산, 성동, 광진, 동대문, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 은평, 서대문, 마포,양천, 구로, 금천, 영등포, 동작, 관악, 송파, 강남)	2023. 1. 4. ~2024. 1. 3.	3.38
국토부장관	소계		2.98
	강서구 (오곡동)	2021. 12. 26. ~2023. 12. 25.	0.02
	강서구 (과해, 오곡, 오쇠동)	2023. 5. 13. ~2024. 5. 12.	2.19
	용산구 (이촌, 한강로1,2,3가, 용산동3가)	2023. 5. 20. ~2024. 5. 19.	0.77