부부 공동명의 등기 어떨까?

부부가 공동명의로 부동산을 등기하면 어떤 장점이 있을까?

부부가 공동명의로 부동산을 등기하면, 다양한 장점과 관점에서 공동명의를 고려해 볼수 있습니다., 

이 때 주의하여 명심해야 할 점은 원칙적으로는 부부가  "공동매수"하여 "공동명의 등기" 한다 라는 것입니다.  즉, 각자가 돈을 마련하여야 한다는 의미로서 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다. 

세금감면효과

 신혼집을 구입하거나 임차할 때 부부가 공동명의로 등기(소유권이전등기, 전세권 등기 등)하면 해당 부동산에 대한 재산권 행사를 부부가 공동으로 할 수 있으며, 특히 주택을 양도하거나 상속받는 경우에는 세금 감면 효과를 얻을 수 있습니다.

 반면, 많이들 오해하시는 데  부동산의 구입에 따른 "취득세" 등 세금은 변동이 전혀 없으며,  국민주택채권의 부담금에서  절감 효과가 발생합니다.

※ 등기 시 부부간의 지분은 반드시 절반으로 할 필요는 없고 3대7, 4대6 등 협의에 따라 자유롭게 설정할 수 있습니다(「부동산등기법」 제48조제4항 및 「부동산등기규칙」 제105조).

 

부부 일방의 재산권행사 제한

 부부가 주택을 공동명의로 등기하면 해당 주택에 대한 권리를 공동으로 소유하게 됩니다. 따라서 부부 일방이 공동명의인인 배우자의 동의 없이 해당 주택을 처분하거나 변경할 수 없습니다(「민법」 제264조).

 또한, 은행에서 대출받거나 담보용으로 제공하려는 경우에도 공동명의인인 배우자의 동의를 받아야 하므로 상대방의 일방적 재산권 행사에 제한을 가할 수 있습니다.

 부부는 공동체로서 가정생활상 항시 행해지는 일상적인 가사업무(예: 식료품의 구입)에 대해서는 대리권한을 나타내는 증명 없이도 상대방을 대리할 수 있습니다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93다16369 판결).

 그러나 위와 같은 재산권 처분 등의 경우는 상대방의 인감증명, 위임장 등 대리권한을 증명할 수 있는 서면이 있어야만 대리권 행사가 가능합니다.

경매 시 소유권 방어에 유리

 공동명의로 등기된 주택의 지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 즉 주택의 일부분에 대해서만 경매가 진행됩니다. 따라서 그 경매 목적물(즉, 주택의 일부분)에 대한 효용가치가 크지 않아 싼 값에 낙찰될 가능성이 높습니다.

 또한, 다른 사람에게 낙찰되더라도 주택에 대한 지분을 가지고 있는 배우자가 공유자의 자격으로 우선매수신고를 해서 그 주택을 다시 구입할 수 있습니다(「민사집행법」 제140조제1항 및 제2항).

※ “우선매수신고”란 공유물지분의 경매에서 공유자(여기서는 배우자)가 매각기일까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액 등 적절한 보증을 제공하고(「민사집행법」 제113조 및 「민사집행규칙」 제63조), 경매 목적물에 대한 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자(배우자 일방)의 지분을 우선매수하겠다는 내용을 신고하는 것으로, 이 경우 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수신고를 한 공유자(여기서는 배우자)에게 매각을 허가하도록 되어 있습니

 부부가 공동명의로 등기(소유권이전등기, 전세권 등기 등)하려면 원칙적으로 부부에게 각각 증빙이 가능한 수입이 있어야만 공동명의 등기에 의한 효과가 있게 되므로  맞벌이 부부에게 적합합니다.  

 즉, 외벌이 인 경우, 수입이 없는 배우자에게 "부부간  증여"에 해당하게  되며,  현재 10년간 6억원 이내에서는 증여세 면제이며,  초과액에 대해서는 증여세를 부담하여야만 합니다.

증여세 과세 표준 및 세율표

이러한 부부간 증여에 대하여는  다른 포스팅에서 다뤄 보도록 하겠습니다.