주택 임대차 계약 체결 시 확인 사항과 주택 임대차 보호

 주택임대차계약을 체결할 때 알아야 할 중요한 사항들에 대해 알려드리려고 합니다. 주택임대차계약은 임대인과 임차인이 서로 권리와 의무를 정하는 법률적 행위입니다. 그러므로 계약을 체결하기 전에 잘 확인하고 준비해야 합니다. 그렇지 않으면 보증금을 못 받거나 임대료를 더 내야 할 수도 있습니다. 그럼 어떤 사항들을 확인해야 할까요? 다음의 3가지 사항을 꼭 기억하세요.

 

① 주택 임대차표준계약서 사용

 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용합니다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그렇지 않습니다(「주택임대차보호법」 제30조).

※ 주택임대차표준계약서는 법무부(www.moj.go.kr) 법무정책서비스 – 법무/검찰 주택임대차법령정보에서 확인할 수 있습니다.

 

 주택임대차표준계약서는 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확하게 규정하고 있습니다. 예를 들어, 보증금의 반환기일, 임대료의 납부방법, 계약기간, 계약해지의 사유와 방법, 재산상태 확인 등의 내용이 포함되어 있습니다.

 이러한 내용들은 임대차 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 원인이 될 수 있으므로, 반드시 계약서에 명시해야 합니다.

 만약 당사자가 다른 서식을 사용하고자 한다면, 주택임대차표준계약서의 내용을 최소한으로 준수해야 하며, 계약서에 누락되거나 모호한 사항이 없도록 해야 합니다.

 

② 대항력 및 우선변제권 확보

 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 「주택임대차보호법」에 따라 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 임대차계약증서상의 확정일자를 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항, 제3조의2제2항).

※ 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.

 등기사항증명서, 미납국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결 여부를 결정해야 보증금을 지킬 수 있습니다.

※ 임차인은 임대인의 동의를 받아 미납국세·지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터·등기소에서 확인할 수 있습니다.

 

 대항력이란 임차인이 임대인의 채권자나 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 능력을 말합니다. 예를 들어, 임대인이 주택을 담보로 대출을 받았다가 갚지 못하여 주택이 경매에 넘어가는 경우, 임차인은 경매에 참여한 제3자에게 자신이 임차인임을 증명하고 계약기간 동안 주택을 사용할 수 있습니다.

 이를 위해서는 임차인은 주택의 점유와 주민등록을 해야 합니다. 점유와 주민등록은 임차인이 실제로 주택을 사용하고 있다는 증거가 되기 때문입니다. 만약 점유와 주민등록을 하지 않았다면, 제3자는 임차인의 존재를 알 수 없으므로, 임차권을 인정하지 않을 수 있습니다.

 

 우선변제권이란 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어, 임대인이 보증금을 다른 용도로 사용하거나 도산한 경우, 임차인은 임대인의 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

 이를 위해서는 임차인은 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 임대차계약의 내용이 확정된 날짜를 말합니다. 확정일자는 계약서에 기재하거나, 계약서를 등기소에 제출하여 등기사항증명서에 기재되도록 할 수 있습니다. 확정일자가 있는 경우, 그 날짜 이전에 생긴 채권자들보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다.

 

③ 임대차 신고의무 및 확정일자 부여 의제

 임대차계약당사자는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)에 대하여 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정)·구(자치구를 말함) 지역에서 보증금 6천만원을 초과하거나 월차임 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결(계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외)한 경우, 임대인과 임차인은 계약체결일부터 30일 이내에 시군구청에 해당 계약을 공동(계약서를 제출하는 경우 단독신고 가능)으로 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항, 제2항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3).