주택임대차계약기간 중 확인사항 :계약갱신시 확인하세요

 주택임대차계약을 체결하거나 갱신할 때는 임대인과 임차인이 모두 알아두어야 할 중요한 사항들이 있습니다. 이번에는 계약기간 중에 발생할 수 있는 차임(임차료) 증액 청구, 묵시적 갱신, 계약갱신요구 등에 대해 알아보겠습니다.

 

① 차임(임차료) 증액 청구

 임대인은 계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신 시 차임·보증금을 증액할 수 있습니다. 하지만 이때는 기존 차임·보증금의 5%를 초과하여 증액하지 못하고, 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제7조 참조). 이는 임차인의 부담을 줄이고 임대차관계의 안정성을 높이기 위한 규정입니다.

 보증금을 증액하는 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 임대인이 보증금을 받은 날로서, 재산권등기부등본에 표시되는 날짜입니다. 확정일자를 받지 않으면 재산권등기부등본에 표시된 날짜가 보증금을 받은 날로 간주되어, 그 이후에 보증금을 받은 다른 임차인에게 우선변제권이 인정될 수 있습니다.

 

② 묵시적 갱신 등

 임대차기간이 끝나기 전에 양 당사자가 특별히 통지를 하지 않으면 어떻게 될까요? 이런 경우에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조). 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

 묵시적 갱신을 방지하려면 양 당사자가 일정 기간 내에 상대방에게 통지를 해야 합니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 각 상대방에게 계약을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 해야 합니다. 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 버리니 주의해야 합니다.

※ 기존 규정은 1개월이었으나, 20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다.

 묵시적 갱신이 되면 어떻게 될까요? 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조제2항 및 제6조의2제1항 참조). 즉, 임차인에게는 유리한 조건이 되지만 임대인에게는 불리한 조건이 됩니다.

 

③ 계약갱신요구 등

 임차인은 임대차기간이 만료되기 전에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이를 계약갱신요구권이라고 합니다. 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월부터 2개월 전까지 사이에 행사할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 참조).

※ 기존 규정은 1개월이었으나, 20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다.

 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 정당한 사유란 임대인 또는 그 친족이 주택을 직접 사용하거나, 주택을 개량하거나, 주택을 매각하거나, 주택을 다른 목적으로 사용하기 위해 필요한 경우 등입니다.

 정당한 사유가 없다면 임대인은 계약갱신 거절통지서를 작성하여 임차인에게 통지해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 및 주택임대차표준계약서 별지 2) 참조). 계약갱신 거절통지서 양식은 주택임대차표준계약서 별지 2에 게재되어 있습니다.

 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 나머지 조건은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

 다만, 차임과 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금 액수의 100분의 5를 초과하지 않는 범위에서만 가능합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항 및 제3항 참조).

 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 「주택임대차보호법」에 따라 임대기간 중 1회로 한정되어 인정되는 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있습니다.

 

 주택임대차계약을 체결하거나 갱신할 때는 위에서 설명한 사항들을 꼭 확인하고, 필요한 경우에는 통지를 하거나 문서를 작성하여 서로 합의하고 서명·날인하시길 바랍니다.