부동산 경매 개요와 절차: 강제경매와 임의경매

부동산 경매신청절차는 크게 두 가지로 나뉩니다: 강제경매와 임의경매. 이 글에서는 특히 강제경매에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

강제경매란?

강제경매는 강제집행절차 중 그 집행의 대상이 부동산일 경우 시행되는 가장 대표적인 강제집행 방법입니다. 예를 들어, 채무자에게 대여금이나 물품대금을 받을 권리가 있어서 소송을 제기하여 승소 판결을 받았더라도 채무자가 임의로 갚지 않을 경우, 강제적인 채무 이행을 구하는 강제집행을 실행해야 합니다. 이때, 채무자가 소유한 부동산에 대해 강제집행을 실시하는 방법이 바로 강제경매입니다.

 

강제경매신청 절차

강제경매를 신청하려면 강제경매신청서를 작성한 후 필요한 첨부서류와 함께 관할 집행법원에 제출해야 합니다.

1. 강제경매신청서 작성 요령

강제경매신청은 서면으로 진행되며, 신청서에는 다음 사항을 기재하고 기명날인해야 합니다.

채권자와 채무자의 성명과 주소

채권자와 채무자의 정확한 성명과 주소를 기재해야 합니다.

집행법원

신청서를 제출할 관할 집행법원을 명시해야 합니다.

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부동산의 표시

강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시해야 합니다. 일반적으로 부동산등기부등본의 표제부 사항을 기재하면 됩니다.

청구액

변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액 전액을 기재해야 합니다. 청구금액의 확장이 허용되지 않으므로, 나중에 채권계산서를 제출해도 청구액을 늘릴 수 없습니다. 이 점을 유의해야 하며, 후순위자가 배당을 받은 경우 부당이득반환청구도 허용되지 않습니다.

집행할 수 있는 채무명의

채무명의는 사법상의 일정한 급부청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 강제집행에 의해 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다.

2. 첨부서류

강제경매를 신청할 때 필요한 첨부서류는 다음과 같습니다.

채무명의의 집행력 있는 정본

강제집행 개시의 요건 증명 서류

채무명의의 송달증명서, 필요한 경우 집행문 및 증명서의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등이 포함됩니다.

부동산등기부등본

또는 이를 대신할 수 있는 서류

부동산목록 30통

등록세와 교육세 영수필통지서 및 영수필확인서

등록세(청구채권액의 2/1000)와 교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통

경매수수료 예납

경매절차에 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 집행관수수료 등의 비용에 대한 대략의 계산액을 예납해야 합니다.

서울지방법원 예납액 산정 예제

1. 신문공고료: 건당 200,000원
2. 현황조사수수료: 건당 63,260원
3. 입찰수수료: 100,000원까지 5,000원, 10만원 초과 매 10만원마다 5,000만원까지 2,000원, 1억원까지 1,200원, 5억원까지 500원 가산
4. 감정료: 감정가액 1억5,000만원까지 200,000원, 5억원까지 338,000원, 10억원까지 538,000원
5. 유찰수수료: 1회당 6,000원
6. 송달료: (신청서상 이해관계인수 + 3) ×10회분(1회분 2,260원)

신청인이 법인일 경우

대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예: 법인등기부초본)를 제출해야 합니다. 대리인을 통해 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출할 필요가 있습니다.

강제경매 신청은 복잡하고 다양한 서류가 요구되므로, 신청 전에 모든 요건을 꼼꼼히 확인하고 준비하는 것이 중요합니다. 이를 통해 신청 절차가 원활히 진행될 수 있도록 하세요.

 

2024.05.05 - [생활정보_Life Information] - 채권 채무 관계의 불이행시 법적 절차: 한 걸음 씩 알아보기

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