부동산 경매 신청 절차[1]: 경매 개시 결정과 입찰 준비

부동산 경매는 강제집행을 통해 채무자가 소유한 부동산을 매각하여 채권을 변제받는 절차입니다. 이 글에서는 강제경매와 임의경매의 절차 중 경매개시결정, 입찰준비, 최초 경매기일의 지정, 최종경매기일에 대해 상세히 살펴보겠습니다.

1. 경매개시결정과 경매신청기입등기의 촉탁

경매개시결정

강제경매 신청이 접수되면, 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류를 통해 강제집행의 요건, 집행개시요건, 부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것 등의 요건을 형식적으로 심사합니다. 이러한 요건들이 충족되면, 법원은 강제경매 개시결정을 내립니다. 임의경매의 경우도 마찬가지로 법원이 필요한 요건을 심사하여 적법하다고 인정되면 임의경매 개시결정을 합니다.

경매신청기입등기의 촉탁

법원이 경매개시결정을 하게 되면, 등기관에게 해당 내용을 등기부에 기입할 것을 촉탁합니다. 등기관은 이에 따라 경매개시결정의 기입등기를 합니다. 또한, 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달해야 효력이 발생합니다. 임의경매의 경우, 채무자와 소유자가 다를 때는 소유자에게도 경매개시결정 정본을 송달해야 합니다.

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2. 입찰준비

입찰물건명세서 작성

법원은 입찰물건명세서를 작성하여 입찰기일 1주일 전까지 일반인이 열람할 수 있도록 법원에 비치합니다. 입찰물건명세서에는 다음의 내용이 포함됩니다:

• 부동산의 표시
• 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
• 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 낙찰에 의해 그 효력이 소멸하지 않는 것
• 낙찰에 의해 설정된 것으로 보는 지상권의 개요

또한, 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 함께 비치합니다. 입찰물건명세서는 입찰자가 부동산의 물적 부담 상태, 취득할 종물 및 종된 권리의 범위, 최저입찰가격 산출의 기초가 되는 사실을 파악하여 신중하게 입찰에 참여할 수 있도록 돕는 제도입니다.

 

3. 최초 경매기일의 지정, 법원개시 및 신문공고

최초 경매기일 지정

법원은 경매개시결정을 한 후, 입찰기일 14일 전에 법원 게시판 또는 신문에 공고합니다. 신문공고일로부터 14일에서 20일 후 최초 경매기일이 지정됩니다. 또한, 이해 당사자들에게도 기일 전에 통지하여 경매 일정에 대해 인식할 수 있도록 합니다.

 

4. 최종경매기일

최고가 입찰자와 차순위 입찰신고인 결정

최종경매기일에는 최고가 입찰자와 차순위 입찰신고인이 결정됩니다. 만약 유찰될 경우, 최초 감정가의 20%를 차감한 금액으로 새로운 경매기일을 다시 지정합니다.

배당요구와 낙찰불허가 신청

소액임차인, 확정임차인, 임금채권자는 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 개정된 민법에 따라 법원이 정한 배당 요구의 종기일까지 배당 요구를 할 수 있습니다. 배당 요구의 종기는 경매 개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 결정되며, 종기는 첫 매각 기일 이전의 날로 정해집니다.

농지취득자격증명 제출

낙찰자는 농지 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 또한, 권리득실 변경사유로 낙찰불허가신청서를 제출할 수 있습니다.

부동산 경매 절차는 복잡하고 다양한 서류가 요구되므로, 사전에 모든 요건을 꼼꼼히 확인하고 준비하는 것이 중요합니다. 이를 통해 신청 절차가 원활히 진행될 수 있도록 하세요.