부동산 매매 계약 절차

 부동산 매매계약 절차에 대해 알아보겠습니다. 부동산 매매계약은 매수인과 매도인이 부동산의 소유권을 이전하기 위해 체결하는 계약입니다. 부동산 매매계약을 하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.

 

① 매매계약서 작성

 부동산 매매계약을 할 때는 매매계약서를 작성해야 합니다. 매매계약서는 부동산의 위치, 면적, 가격, 인도일, 계약금, 중도금, 잔금 등의 중요한 내용을 명시해야 합니다. 매매계약서는 매수인과 매도인이 서명하고 날인하거나 전자서명을 해야 유효합니다.

 부동산 중개업자를 통해 계약할 경우에는 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기사항전부증명서를 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 합니다.

 중개대상물건 확인설명서는 부동산의 현재 상태와 법적 문제가 없는지를 확인할 수 있는 서류이고, 등기사항전부증명서는 부동산의 소유권과 채권 등의 등기사항을 알 수 있는 서류입니다.

 

② 매매대금 지급

 부동산 매매계약을 체결하면 매수인은 계약금, 중도금, 잔금 등의 순서로 매매대금을 지급해야 합니다. 매도인은 매수인이 매매대금을 지불할 때까지 부동산을 인도하지 않아야 합니다. 이는 부동산의 소유권이전은 매수인이 잔금을 지불하고 소유권이전등기를 하는 때에 완료되기 때문입니다.

 따라서 계약당사자 일방은 상대방이 채무를 이행할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다(「민법」 제536조제1항 및 제583조). 예를 들어, 매수인이 잔금을 지불하지 않으면 매도인은 부동산을 인도하지 않고, 매도인이 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 잔금을 지불하지 않을 수 있습니다.

 

③ 중개수수료 지급하기

 부동산 중개업자를 통해 계약한 경우에는 중개수수료를 지불해야 합니다. 중개수수료는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따라 결정되며, 약정이 없으면 「공인중개사법」에서 정한 기준에 따라 산정됩니다.

 보통은 거래대상물의 가격에 일정한 비율을 곱한 금액이 됩니다. 보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 합니다(규제「공인중개사법」 제32조제3항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제27조의2).

 

④ 소유권이전등기하기

 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 잔금을 지급하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 받아 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항 본문 참조).

 소유권이전등기를 하지 않으면 부동산의 소유권은 이전되지 않으므로, 매수인은 부동산에 대한 권리를 행사할 수 없습니다. 예를 들어, 부동산을 임대하거나 담보로 제공하거나 판매할 수 없습니다.

 소유권이전등기를 신청하려면 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 등기신청을 하거나 전산정보처리조직을 이용해 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제24조제1항). 등기신청에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

- 등기신청서

- 매매계약서

- 등기사항전부증명서

- 인감증명서

- 인감도장

- 등기수수료

 

⑤ 계약과 함께 부동산 거래 신고  미리하기

 매수인 및 매도인이 부동산 매매계약을 체결한 때에는 일정한 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하거나 < 국토교통부 부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr) > 을 통해 신고해야 합니다(규제「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제1호).

 부동산 거래 신고를 하지 않으면 5천만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 부동산 거래 신고를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.

- 부동산 거래신고서

- 매매계약서

- 주민등록증 사본

- 인감증명서

 

⑥ 소유권 이전 등기 당일 세금 납부하기

 부동산을 취득한 경우 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등의 세금을 내야 합니다(「지방세법」 제7조제1항, 제150조제1호 및 「농어촌특별세법」 제3조제5호).

 취득세는 부동산 종류에 따라 1~4% 부동산 가격의 일정 비율로 산정되며, 지방교육세는 취득세의 20%로 산정됩니다. 농어촌특별세는 취득세의 10%로 산정됩니다.

 세금은 취득일로부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 다만, 소유권이전 등기시 취득세의 납부가 완료 되었음이 증빙되어야 하므로 소유권이전 등기일 당일까지는 납부되어야만 합니다.